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面试热点:“土地增值税”的困境

发布:2014-05-14 00:12:59    来源:山东公务员考试网 字号: | | 我要提问我要提问
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  2013年第二季度以来,不少地方又开始响应国税总局文件陆续启动了土地增值税的“收紧”或者“清查”行动。北京最积极,其早在5月初就“放风”,称将以提高预征税率的方式来“收紧”土地增值税,最高税率预计可达到8%。房市还不算发达的河北也表示,将在6月份启动有史以来“最大规模”的土地增值税清查。2013年5月,北京律师李劲松关于“45家房企拖欠680亿土地增值税”的质疑重新把这个几乎被遗忘的税种推上了台面。
  【深入分析】
  何为“土地增值税”?
  土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋,不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
  作为中国现有土地税收中最具“公平正义”色彩的税种,土地增值税在现实中发挥的作用距离大众期待却渐行渐远。
  “收紧”土地增值税其实是“醉翁之意不在酒”,并非着眼于调控房价的“公平正义”的理想,而在于高层对金融风险的担忧。它可以看作是宏观调控的应景之策,而并非着眼于调控房价的长期考量。
  税率太高,地方政府显然不会这样“为难”地产商。土地增值税的税率为四级累进,属于“重税”,从20%至60%不等,也就是说增值额的两成至六成可能被拿走。
  落实程度不佳的背后因素是地方政府的“自由裁量”。复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰说:对很多地方政府来说,税收是手中不多的资源,是一种招商的竞争力。当别人给地产商“优惠”,你却不给,那么你就失去了竞争力,这是土地增值税经常“走样”的主要原因。
  【本质】
  土地增值税的概念由经济学家约翰·米勒最早提出,19世纪中叶,英国城市化步入高峰,其城市人口已超越总人口的50%,而土地增值税的形成和城市化密不可分。一直以来,房地产行业的高利润率并非来自传统意义的“偷税漏税”。在一些城市,地产商依然可以通过“城市更新”或“城中村改造”的名目低价拿地。在另一些地方,政府则乐于将“工业用地”批为“住宅用地”,而对地产商是否交足差额在所不问。
  土地增值税的“困境” 不但在于它很难降低房价,相反它还可能推高房价。它会降低投入地产开发的资金回报率,这只会减少供给;与此同时,作为增值税,它天生具有转嫁功能,最后成本可能还是买房者承担。
  【措施】
  挑战既得利益是关键。
  首先,中央政府应秉承土地增值税的“公平正义”之意,进行“清查”杜绝“例行公事”,逐渐降低敌方政府在土地增值税征收方面的自由裁量权。
  其次,调整财政税收宏观架构,纠正地方政府扭曲的发展理念。
  最后,通过征收房产税的方式加强房产管理,控制高房价。因为房产税,是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。

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